biz_user 令和7年12月19日に公表された「令和8年度税制改正大綱」において、貸付用（賃貸用）不動産の評価方法を抜本的に見直す方針が示されました。
これまでは、市場価格より低い「路線価」等で評価することで相続税を圧縮する手法が一般的でしたが、今後は**「取得価格（時価）」に近い評価**が求められることになります。
1. 改正の背景と趣旨
賃貸用不動産の市場価格と評価額の乖離を利用した大幅な節税（租税回避）に対し、これまでは税務当局が個別に否認（追徴課税）を行うケースがありました。
今回の改正は、あらかじめルールを明確化することで、**「相続直前の駆け込み購入」や「節税目的の小口化商品」**に対する課税の公平性を確保することを目的としています。
2. 改正の主な内容（令和9年1月1日以降の適用）
今回の見直しは、大きく分けて以下の2つのケースが対象となります。
① 相続・贈与の直前に取得した不動産（5年ルール）
相続または贈与の前5年以内に取得・新築された貸付用不動産が対象です。
| 項目 | 改正前 | 改正案（令和9年1月～） |
| 評価方法 | 路線価・固定資産税評価額 | 通常の取引価額（原則：取得価額） |
| 例外措置 | ー | 著しい弊害がない場合、時価の80%評価も可 |
② 不動産小口化商品
「不動産特定共同事業契約」等に基づく小口化商品については、所有期間にかかわらず評価が見直されます。
| 区分 | 改正前 | 改正案（令和9年1月～） |
| 任意組合型・賃貸借型 | 路線価等 | 通常の取引価額（売買実例等） |
| 信託受益権型 | 路線価等 | 通常の取引価額（売買実例等） |
3. 適用時期と経過措置
- 適用開始：令和9年（2027年）1月1日以後に相続・贈与により取得する財産に適用されます。
- 経過措置：通達改正日までに新築された家屋（建築中のものを含む）などで、5年以上所有している土地の上に建てられたものについては、今回の改正は適用されない場合があります。
4. 当事務所からのアドバイス
今回の改正により、「亡くなる直前に不動産を購入して相続税を減らす」という対策は、令和9年以降、非常に困難になります。
- 現在、検討中の方：令和8年中に取得を完了させる、あるいは長期保有（5年超）を前提とした計画に見直す必要があります。
- 既に保有されている方：所有期間が5年を超えているかどうかで、将来の相続税評価額が大きく変わる可能性があります。
不動産を活用した資産承継は、今回の改正を踏まえた「時期」と「手法」の再検証が不可欠です。ご不安な点や、現在お持ちの物件への影響については、お早めに当事務所までご相談ください。
